Wat moet je doen als taxateur bij de aanvraag voor een lastige taxatie?
Je wordt gebeld voor een taxatie en je denkt bij jezelf: ‘Oei, deze is wel lastig. Help, wat moet ik doen?’
Wat we je nu gaan uitleggen is 1 van de vele dingen die je ook gaat leren in onze cursus van Leren Taxeren. Namelijk: de kerntaken. Pak ze er maar bij. Kerntaak 1.2: ben jij deskundig genoeg?
Nog vóórdat jij een offerte verstuurd aan een klant, moet jij echt eerst vaststellen of jij wel deskundig genoeg bent voor een taxatie. Dit moet je bij ELKE taxatie doen. Ook taxaties die makkelijk lijken.
Jij wil o.a. weten:
- Wat is het doel van de taxatie? Bijvoorbeeld waarde vaststellen i.v.m. scheiding.
- Wat voor type woning is het? Is het een vrijstaande woonboerderij of is het een 13 uit een dozijn flatje om de hoek?
- Wat voor juridische kenmerken heeft de woning? Is het particuliere erfpacht of bijvoorbeeld een lidmaatschapsrecht?
- Hoe wordt de woning nu gebruikt? Door de eigenaar? Of is deze bijvoorbeeld (deels) verhuurd?
- Wat is de taxatie opdracht precies? Enkel de huidige marktwaarde of moet er nog een bijzonder uitgangspunt worden meegenomen?
Op het moment dat je dit en meer allemaal weet, dan moet jij jezelf professioneel de vraag stellen: ‘Ben ik deskundig genoeg om deze taxatie uit te voeren?’
Een lastige taxatie case uit te praktijk als voorbeeld
Nu eerst even een kort waargebeurd verhaaltje als voorbeeld. Vandaag werden wij weer gebeld door een klant. De klant woont in een appartement, waarvan hij 1 kamer in dat appartement voor onbepaalde tijd heeft verhuurd. Die huur bedraagt €200,- per maand, de huurder is 30 jaar oud en er is totaal geen vooruitzicht dat de huurder hier (ooit nog) wil vertrekken. De klant zocht een taxateur op verzoek van de rechtbank om zo de waarde van de woning vast te stellen voor een verdeling van een scheiding.
Hoe ga je de voor onbepaalde tijd verhuurde kamer in een getaxeerd object in hemelsnaam onderbouwen in je waardering? En als je het al denkt te kunnen onderbouwen, ga je dan het NWWI wel overtuigen dat die onderbouwing voldoende ‘aannemelijk’ en ‘navolgbaar’ is. Even telefonisch overleggen is meestal niet meer mogelijk met het NWWI. En pas bij het indienen van je rapport kom je erachter of er een schaar in je rapport gaat (en al het werk voor niks is gedaan) of jouw taxatie wel gevalideerd wordt.
Je kan natuurlijk ook een ongevalideerd rapport maken en het rapport laten plausibiliseren. Maar dan kan je de klok er op gelijk zetten dat deze taxatie terug gaat komen in een NRVT-audit en dan moet juist ook jouw onderbouwing staan als een huis. Zo niet, dan heb je een probleem.
In dit voorbeeld was de klant naarstig op zoek naar een taxateur die hem kon helpen en er was geen enkele taxateur die hem kon helpen. Nou ja, er was 1 taxateur die de opdracht had aangenomen. Maar die taxateur had zijn voorwerk niet goed gedaan en kwam er bij de taxatieopname pas achter dat de woning gedeeltelijk verhuurd was, waarna hij direct de opdracht teruggaf aan de klant.
Dus kan je een lastige taxatie nou aannemen of niet?
In ons bovenstaande voorbeeld hebben we direct NEE gezegd tegen de taxatie. Het is heel zielig voor de klant, helemaal omdat hij waarschijnlijk niemand anders gaat vinden. Maar deze specifieke situatie is te lastig om goed te onderbouwen.
En de les die we jou willen leren is: zeg bij twijfel altijd NEE. Kader jouw werkzaamheden als taxateur echt alleen af binnen datgene wat jij echt kan. Je zal zien dat je alleen maar méér gaat verdienen hierdoor, omdat als je taxaties doet waar jij wel voldoende deskundig in bent, je sneller en beter werk kan leveren. Een bijkomend belangrijk voordeel is, dat je beter door je audits en assessments gaat lopen.
Maar wat zijn dan voorbeelden van lastige taxaties?
Dat verschilt natuurlijk heel erg bij waar jouw deskundigheid ligt, maar voor een gemiddelde startende taxateur kunnen dit bijvoorbeeld lastige taxaties zijn:
- Particuliere erfpacht
- Recht van opstal’
- Verhuurde staat
- Gedeeltelijk verhuurde staat
- Woon-winkelpanden
- Bijzondere uitgangspunten (anders dan een verbouwing)
- Woningen waar (bijna) geen goede referenties van zijn
- Taxaties waarbij vooraf wenswaardes zijn uitgesproken
Conclusie
Door NEE te zeggen tegen taxaties waarvan je niet weet of je ze (goed genoeg) kan uitvoeren, voldoe jij juist aan jouw verplichtingen als taxateur en het zal commercieel ook beter voor je zijn, omdat je beter en sneller je werk kan doen met een minimum aan gedoe.
