Waarom dit onderdeel in de meeste taxatierapporten op “NW – Niet Waarneembaar” hoort te staan
Bij het invullen van de bouwkundige staat in een taxatierapport komt onvermijdelijk het onderdeel funderingen aan bod. Maar wat moet je hier invullen? Of juist “Niet Waarneembaar”?
Het correcte antwoord is in de meeste gevallen eenvoudig:
de fundering wordt tijdens een reguliere taxatie-opname niet waargenomen en zou je daarom vaak op “NW – Niet Waarneembaar” kunnen zetten als je geen signalen ziet die kunnen duiden op funderingsproblemen.
Dat is geen ontwijkend antwoord, maar naar ons inzien vaktechnisch meestal een juiste benadering.
De aard van een taxatie-opname
Een taxatie betreft een visuele inspectie van het object. De taxateur voert geen destructief onderzoek uit, verricht geen sonderingen en stelt geen funderingsdiagnose. De opname is beperkt tot datgene wat redelijkerwijs zichtbaar en toegankelijk is.
Een fundering bevindt zich onder het maaiveld en is in normale omstandigheden niet zichtbaar. Zonder graafwerkzaamheden of specialistisch onderzoek is het eenvoudigweg niet mogelijk om de technische staat ervan daadwerkelijk te beoordelen.
Het invullen van een andere kwalificatie dan “NW” zou in dat geval impliceren dat je een oordeel geeft over iets wat je feitelijk niet hebt kunnen waarnemen. Dat is methodisch onjuist naar onze mening.
Wanneer is “NW” niet passend?
Er is echter een belangrijke nuance. Het uitgangspunt blijft dat de fundering niet waarneembaar is, tenzij er duidelijke en objectieve aanwijzingen zijn dat er funderingsproblematiek aanwezig is.
Het gaat daarbij niet om vermoedens of aannames, maar om concrete signalen die tijdens de visuele inspectie waarneembaar zijn.
Hieronder volgen enkele situaties waarin je als taxateur alert moet zijn.
1. Ernstige en doorlopende scheurvorming
Scheurvorming in metselwerk komt regelmatig voor en is op zichzelf niet direct een aanwijzing voor funderingsproblemen. Kleine krimpscheuren of haarscheuren in voegwerk zijn doorgaans cosmetisch van aard.
Anders ligt het bij:
- Trapvormige scheuren die door meerdere bouwlagen lopen
- Verticale scheuren in gevels of bij kozijnen
- Scheuren die zichtbaar zijn hersteld met trekankers
- Scheuren die wijzen op verschilzetting tussen bouwdelen
2. Zichtbare verzakkingen of scheefstand
Indicaties van mogelijke funderingsproblematiek kunnen zich ook manifesteren in:
- Duidelijk aflopende vloeren
- Scheefstand van kozijnen
- Deuren die klemmen als gevolg van zetting
- Aantoonbare verschilzetting tussen aanbouw en hoofdgebouw
Omgaan met vermoedelijke funderingsproblemen als taxateur
Op het moment dat je denkt dat er problemen met de fundering zijn (zoals in situaties als hierboven beschreven), dan zou je er verstandig aan doen om dit op 3 plekken goed aan te geven in je taxatierapport:
Allereerst bij de bouwkundige opname staat bij het onderdeel ‘Fundering’. Zet deze op NO (Nader Onderzoek) en schrijf daar een toelichting waarom je nader onderzoek adviseert.
Vervolgens is ons advies dat je bij het onderdeel ‘Onderhoud’ aan dat je een bouwkundige keuring adviseert.
En tot slot ga je bij het onderdeel Fundering de volgende vraag met ‘ja’ beantwoorden: “Weet ik van problemen of heb ik problemen gezien (mbt de fundering)?”
Vervolgens ga je hier een aanvullende toelichting op schrijven.
Let er op dat jij in je rapport zal moeten onderbouwen hoe de mogelijke problemen met de fundering van invloed zijn geweest op de door jou getaxeerde waarde.
Tip: meer leren over scheuren herkennen binnen een buiten de woning?
Check dan even deze blog: https://vkmakelaars.nl/blog/bouwkundig-advies/scheuren-in-je-huis-simpel-uitgelegd/
