Bij het taxeren van appartementsrechten moet je het aandeel van het getaxeerde in het complex opgeven. Bijvoorbeeld het 1/10e aandeel. Bij een 1/10e aandeel noemen we hier de 1 de ‘teller’ en noemen we de 10 de ‘noemer’.
Het is natuurlijk erg belangrijk om dit in het taxatierapport juist te vermelden, maar heel vaak gaat dit toch nog fout. Het appartementsaandeel dat jij leest in de akte van levering of in de splitsingsakte is namelijk vaak niet meer het juiste aandeel.
In dit artikel leggen we je uit hoe je te werk moet gaan.
Akte van levering
We gaan de woning taxeren aan de Semarangstraat 34-C Amsterdam.
Allereerst pakken we de akte van levering erbij om te kijken wat er staat bij het appartementsrecht. Er staat dit:
Oké, dus het gaat privaatrechtelijk om het volgende registergoed:
Gemeente Amsterdam
Sectie: W
Complex: 8519
Index: 6
Aandeel: 61/597e
Verder lezen we in het begin van de akte van levering dat het eigendom is verkregen op 17 december 2009. Onthoud even die datum.
De bovenstaande kadastrale gegevens moet je niet klakkeloos overnemen bij het onderdeel privaatrecht. Dan gaat het fout.
Wat je eerst moet doen, zijn de hiernavolgende stappen.
Kadastraal uittreksel
Je gaat nu naar het kadastraal uittreksel.
Je kijkt bovenin het kadastraal bericht of er meer dan één splitsingsakte is:
Oké, in dit geval is er na de oorspronkelijke splitsing in 2009 nog één wijziging geweest, namelijk in 2025.
Kun je je nog herinneren wanneer de levering van deze woning aan de huidige eigenaar was geweest? Dat las je bovenin de akte van levering, en dat was toen:
Je weet nu dat er na de eigendomsoverdracht nog een wijziging van de splitsingsakte is geweest. Dat kan betekenen dat het aandeel (61/597e) nu ook gewijzigd is.
Met gierende banden dus de gewijzigde splitsingsakte er maar bij pakken!
Gewijzigde splitsingsakte
En wat zien wij als we goed kijken in de gewijzigde splitsingsakte: het aandeel is gewijzigd, kijk maar:
Dat zie je staan bovenin pagina 9 van die gewijzigde splitsingsakte.
Het nieuwe aandeel van het getaxeerde in het complex is dus ten tijde van de taxatie: 61/632,82e.
Koopakte
Bij deze taxatie hebben we ook een koopakte gekregen. Wat je altijd doet, is ook even in de koopakte checken of het aandeel overeenkomt. Als dat niet overeenkomt, kan dat twee dingen betekenen:
- De verkopende makelaar of notaris heeft gelijk en jij hebt iets over het hoofd gezien.
- De verkopende makelaar of notaris heeft een foutief aandeel vermeld in de koopakte. In dat geval meld je bij het onderdeel Nadere mededelingen iets als:
“Zie bijgaande koopakte. Het aandeel van het getaxeerde dat hierin wordt vermeld, staat niet goed in die koopakte.” Een real life voorbeeld waarin dit was gebeurd, lees je in dit artikel.
De koopakte vermeldt dit:
Het aandeel in de koopakte van 61/632,82e klopt dus.
Hoe moet je als taxateur een aandeel in het taxatierapport vermelden dat achter de komma gaat?
Naar onze mening is het een beetje onhandig geweest dat er in de noemer achter de komma nog gesplitst is in dit voorbeeld. Als het goed is kun jij namelijk niet in jouw taxatiesoftware bij het onderdeel privaatrecht een aandeel van 61/632,82e opschrijven.
Wat je daarom doet, is die noemer van 632,82 afronden. Dus 633.
Het aandeel dat je invult in jouw taxatierapport wordt dus: 61/633.
Vervolgens meld je bij Nadere mededelingen iets als:
“Bij het aandeel van het getaxeerde bevat de noemer twee cijfers achter de komma. Het is technisch niet mogelijk om een noemer met getallen achter de komma op te schrijven in het taxatierapport. Om die reden heeft de taxateur het aandeel (zijnde 61/632,82e) afgerond naar 61/633.”
