Bij een audit of een assessment kan het zijn dat je op je vingers bent getikt als taxateur dat je een schaduwberekening ontbreekt in jouw taxatie dossier. Maar wat schrijft de EVS voor over schaduwberekeningen? Kort antwoord: de EVS schrijft géén specifieke “schaduwberekeningen” voor. Er staat nergens dat je bij iedere taxatie verplicht bepaalde rekenmodellen of controleberekeningen (“schaduwberekeningen”) moet maken of standaard in je dossier moet opnemen.
Wat de EVS wél voorschrijft, zit op een hoger, principieel niveau.
1. Wat zegt EVS over onderbouwing en dossier?
In EVS 4 – Het taxatieproces staat dat:
- de taxatie professioneel moet worden uitgevoerd;
- de werkzaamheden voldoende moeten zijn om de gerapporteerde waarde te onderbouwen;
- de vastgelegde gegevens achteraf moeten toelaten te toetsen of de analyse en beoordeling toereikend waren voor het type en de omvang van de taxatie
Daarnaast bepaalt 6. Onderbouwing van de taxatie dat:
- de taxateur onderzoek moet doen naar alle zaken die van belang zijn voor de waarde;
- bronnen en data moeten worden gecontroleerd;
- de verkregen gegevens voldoende moeten zijn om achteraf de analyse en de gekozen benaderingswijze(n) te kunnen verifiëren
Dat betekent: je dossier moet zó zijn ingericht dat een reviewer kan nagaan hoe jij tot je waardeoordeel bent gekomen.
Maar: er wordt niet voorgeschreven hóe je dat moet doen (bijvoorbeeld via een aparte schaduwberekening).
2. Zijn schaduwberekeningen verplicht volgens EVS?
Nee.
De EVS:
- schrijft géén specifieke rekenmethodiek voor;
- schrijft géén tweede controleberekening voor;
- schrijft géén vaste lijst van berekeningen voor die standaard in elk dossier moeten zitten.
Wat wél verplicht is:
- dat je waardering verdedigbaar is;
- dat je analyse proportioneel is aan het object en de opdracht;
- dat je dossier voldoende onderbouwing bevat voor toetsing achteraf.
Of daar een schaduwberekening bij hoort, hangt dus af van:
- complexiteit van het object
- gekozen waarderingsmethode
- mate van onzekerheid
- doel van de taxatie (bijv. financiering, jaarrekening, etc.)
3. Moet je ze bij elke taxatie maken?
Nee. Officieel volgens de EVS niet.
De EVS werkt met het principe van proportionaliteit en professional judgement.
Bijvoorbeeld:
| Situatie | Logisch om schaduwberekening te maken? |
|---|---|
| Eenvoudige woning met vergelijkingsmethode | Meestal niet noodzakelijk |
| Complex beleggingsobject met DCF | Vaak wél verstandig |
| Hoog onzekerheidsniveau in markt | Aan te bevelen |
| Grote financiering / verhoogd risicoprofiel | Vaak verwacht vanuit prudentie |
Maar dat volgt uit professioneel handelen — niet uit een expliciete EVS-verplichting.
4. Waar komt de gedachte van “schaduwberekeningen” dan vandaan?
Dat komt meestal uit:
- interne kwaliteitsprocedures
- NRVT Praktijkhandreikingen
- RICS Valuation Global Standards
- bankvereisten / EBA-richtsnoeren
- review- en auditpraktijk
Dat is dus vaak sector- of toezichthoudergedreven, niet rechtstreeks EVS-gedreven.
5. Wanneer kan het wél noodzakelijk zijn?
Op basis van EVS kan een schaduwberekening indirect noodzakelijk worden als:
- er sprake is van ongebruikelijke onzekerheid;
- de markt sterk volatiel is;
- je meerdere waardebenaderingen toepast;
- de gekozen methode extra motivering vereist.
Dan moet je namelijk aantonen dat je analyse “voldoende” was voor aard en omvang van de taxatie .
Conclusie
Volgens de EVS:
- Schaduwberekeningen zijn niet expliciet verplicht volgens de EVS
- Ze hoeven niet standaard bij elke taxatie te worden gemaakt
- Je moet wél voldoende onderbouwing en dossieropbouw hebben
- Het dossier moet achteraf toetsbaar zijn
- De werkzaamheden moeten proportioneel en verdedigbaar zijn
Advies
Ons advies is echter om WEL ALTIJD een schaduwberekening te maken. Dat vraagt het NRVT namelijk wel van je. En daar zal je ook op worden gewezen bij een audit of aan assessment. Het maken van een schaduwberekening is echt heel eenvoudig. Je vindt hier een voorbeeld schaduwberekening. Bij een audit of assessment zal je met de aanwezigheid van een schaduwberekening er veel beter op beoordeeld worden.
