Je bent als taxateur bezig met de taxatie van een object. Uit het funderingsrisico rapport blijkt een D of een E score óf je ziet bijvoorbeeld de scheuren in de gevel staan, zoals hier:
Dus wat doe je dan natuurlijk als taxateur? Je verzoekt jouw opdrachtgever om een Fase 0 funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Ook wel een ‘quickscan’ genoemd.
Uit die quickscan komt een ‘midden risico’ of een ‘hoog risico’ score, zoals bijvoorbeeld hier:
Hoe moet je dan als taxateur omgaan met een midden of een hoog risico score?
Wanneer uit de quickscan een ‘midden’ of een ‘hoog’ risico naar voren komt, is het van belang te motiveren welke invloed dit heeft op de waarde van het object. Naar ons oordeel heeft een ‘midden’ of een ‘hoog’ risicoclassificatie in de praktijk altijd waarde relevantie. Theoretisch zou je kunnen stellen dat er geen waarde effect optreedt wanneer vergelijkbare referentieobjecten aantoonbaar in dezelfde risicocategorie vallen en de markt daarmee reeds rekening houdt. In de praktijk is dergelijke informatie over referentieobjecten echter doorgaans niet beschikbaar, omdat inzage in de onderliggende quickscans meestal ontbreekt. Daardoor is het lastig om overtuigend te onderbouwen dat een verhoogd risicoprofiel geen invloed heeft op de marktwaarde.
Lang verhaal kort: je gaat dus (naar onze mening) in principe een correctie op de waarde maken. In onderstaande stappen leggen we je uit hoe je dat kan doen.
Stap 1 – Lees het Fase 0 funderingsrapport
Kijk eerst gewoon eens goed wat de rapportage van het Fase 0 funderingsonderzoek je vertelt. Bij deze rapportage bijvoorbeeld lees je NIET dat er niks aan de hand is. Je leest dat er al diverse signalen feitelijk zijn waargenomen die op een verhoogd risico wijzen en je leest dat monitoring binnen 2-3 jaar weer nodig is. Nu ben JIJ hier de taxateur en is het JOUW TAXATIERAPPORT en ook JOUW AANSPRAKELIJKHEID die voor de komende 20 jaar aan dit rapport verbonden blijft. Vergeet de druk die een aankoopmakelaar, verkoopmakelaar, opdrachtgever en/of hypotheekadviseur kan uitoefenen als jij geen negatieve waarde correctie toepast en een risico of gebrek voor zoete koek aanneemt.
Met zulke scheuren in de gevel en een rapport als deze is het voor ons logisch dat het een kwestie van tijd is totdat je hier de fundering moet vernieuwen. Misschien over 5 jaar, misschien over 10 jaar en misschien over 15 jaar, maar je bent hier een keer aan de beurt.
Om die reden is ons advies: kies er hier dan ook voor om de volledige herstelkosten van een nieuwe fundering als correctie op te nemen. Hoe, dat leggen we je hieronder verder uit.
Stap 2 – Vaststellen wat de kosten voor funderingsherstel zijn.
Je hebt een betrouwbare gerenommeerde bron nodig om een goed uitgangspunt te kunnen nemen voor de herstelkosten. Hoe vind je deze? Simpel, het KCAF heeft een geweldige ’Herstelkosten Calculator’ op de website staan waar je dat zo kan berekenen. Je vult het adres in en hij haalt zelf al het oppervlak van de bebouwing op. Wij vinken ook aan dat er rekening gehouden moet worden met kosten voor tijdelijk opslaan meubels en tijdelijke huisvesting. Wij vullen hem altijd als volgt in:
Je krijgt dan direct de herstelkosten in beeld en ook ontvang je deze direct per email. Maak van die email een PDF document en stop die in jouw taxatiedossier.
Stap 3 – Bereken wat de kosten van het herstel zijn voor het appartement
Ben je een appartement aan het taxeren, dan moet je van de herstelkosten uitgaan die voor het deel van de eigenaar van het appartementsrecht komen. Om vast te stellen hoeveel dat is moet je goed de splitsingsakte er op nazien. Let op: de verdeling voor kosten aan de fundering kunnen anders zijn dan de verdeling van de overige onderhoudskosten. In het case die we hier behandelen kwam 1/4e van de herstelkosten van de fundering voor rekening van de eigenaar van het appartement dat we aan het taxeren waren. De totale herstelkosten waren volgens het KCAF als volgt:
Dus afgerond: €213.000. Het aandeel in de herstelkosten van het getaxeerde waren dus 213.000/4 = €53.250,-.
Stap 4 – Maak en onderbouw de correctie in de referentievergelijker
De referenties die we gebruikt hadden, hadden allen een voldoende funderingsindicatie (ABC). Ook waren er bij die panden geen problemen bekend en voor zover op de foto’s zichtbaar m.b.t. de fundering. In de referentievergelijker is een optie die je kan aanvinken genaamd ‘Er zijn andere wezenlijke verschillen’. Daar hebben we het volgende aangegeven:
“Bij de referentiewoning lijken geen problemen met de fundering te zijn. Dit op basis van gevelfoto’s en een funderingsindicatie A/B/C. Bij het getaxeerde lijken wel problemen met de fundering te zijn of in ieder geval is er een aannemelijke kans dat deze er aan zitten komen (bron: scheuren gevels en bijgaande quickscan fundering). De indicatie kosten voor herstel van de fundering bedraagt €213.000 (bron: KCAF – berekening in archief van taxateur). Het aandeel van het getaxeerde in de kosten hiervan is 1/4e. Daarom heeft de taxateur in zijn schaduwberekening rekening gehouden met een waardevermindering bij het getaxeerde ten opzichte van deze referentiewoning van ca. €53.000.“
Zie hier:
Stap 5 – Corrigeer de waarde in jouw schaduwberekening
Als het goed is maak jij bij elke taxatie een schaduwberekening waarin je jouw getaxeerde waarde altijd berekend. In deze zelfde schaduwberekening voer je nu vervolgens het bedrag van €53.250,-. op bij elke referentie. Je zegt dan eigenlijk: de referentiewoning is ca. €53.000 beter dan het getaxeerde omdat het getaxeerde geen goede fundering heeft en de referentiewoning dit wel lijkt te hebben. Zie de schaduwberekening hier.
Stap 6 – Vergeet niet goed het onderdeel Fundering in te vullen
Bij het onderdeel Fundering wordt jou de vraag gesteld of jij afwijkingen hebt gezien t.o.v. het KCAF funderings risicorapport. Als het funderingsrisico rapport een A, B of C is dan kan je het onderdeel Fundering bijvoorbeeld als volgt invullen:
De taxatie die we hier als case hebben behandeld kwam direct zonder problemen door de validatie heen.
Heel veel succes!
