In de referentievergelijker pas je als de transactie niet heel recent heeft plaatsgevonden de verkoopprijs aan door de geïndexeerde verkoopprijs in te voeren. Daarmee geef je aan wat de waarde van jouw referentie object (geïndexeerd) op waardepeildatum is.
Mag je zelf een percentage inschatten?
Nee. Je mag niet “op gevoel” 5% of 8% erbij tellen omdat de markt volgens jou is gestegen. Volgens de EVS moet je marktwaarde onderbouwen met degelijk vergelijkingsmateriaal en een duidelijke analyse . De cijfers in je rapport moeten uitlegbaar en controleerbaar zijn. Dus: indexeren mag, maar alleen met aantoonbare marktdata (bijvoorbeeld een CBS- of andere onderbouwde marktindex).
Mag je verschillende indexbronnen gebruiken?
Bijvoorbeeld: referentie 1 komt uit Ortec, referentie 2 komt uit Brainbay en referentie 3 komt uit Calcasa. Mag dat? Dat mag, maar alleen als je dat kunt uitleggen.
EVS verlangt transparantie en consistentie.
Gebruik je verschillende bronnen? Dan moet je motiveren waarom dat passend is voor dat type woning of gebied. Zomaar wisselen van index zonder uitleg is niet professioneel.
Leg geïndexeerde verkoopprijzen vast in je taxatiedossier
Het is dus belangrijk dat een geïndexeerde verkooprijs uitsluitend gebaseerd is op basis van verifieerbare marktdata. Om te voorkomen dat nu op in de toekomst de door jouw gehanteerde geïndexeerde verkoopprijzen met succes betwist gaan worden (bijvoorbeeld bij een audit) adviseren wij het volgende:
Maak van de bron waar jij de geïndexeerde verkoopprijs uit hebt gehaald altijd een screenshot van die bron, waarom ook de datum zichtbaar is waarop jij het screenshot gemaakt hebt. Veel PC’s hebben de datum van vandaag rechts onderin hun scherm vast staan. Zorg dat die datum dan zichtbaar is op het screenshot. Bijvoorbeeld zo:
Verander niet de geïndexeerde verkoopprijzen
Je zou de geïndexeerde verkoopprijs op duizendtallen mogen afronden, maar het advies is dit niet te doen. Kom er gewoon helemaal niet aan. De geïndexeerde verkoopprijs wordt meestal automatisch al door jouw databron berekend op waardepeildatum. Hanteer gewoon precies die waarde.
Maak een goede omschrijving bij ‘Hoe kom ik aan deze waarden?’
In de NWWI invulinstructie staat over wat je bij dit onderdeel moet omschrijven o.a. dit:
“Uw opdrachtgever leest bij dit onderdeel welke elementen u heeft laten meewegen en op welke wijze deze tot de marktwaarde(n) hebben geleid.
Uit de beschrijving moet voor de lezer van het taxatierapport duidelijk blijken waar:
a) de marktwaarde(n) op is/zijn gebaseerd
b) hoe de taxateur tot die marktwaarde(n) is gekomen
c) het verschil tussen de marktwaarde voor en na verbouwing precies op is gebaseerd.”
Ons advies is daarom dan ook om bij dit onderdeel (‘Hoe kom ik aan deze waarden?’) te vermelden hoe jij aan de geïndexeerde verkoopprijzen bent gekomen.
Hierbij een voorbeeld tekst die wij hiervoor gebruiken:
“De waarde is tot stand gekomen door het gewaardeerde van binnen en van buiten te beoordelen en onderzoek te doen naar alle aspecten die van belang zijn voor deze waardering. Ik heb vooraf alle belangrijke gegevens en documenten in kaart gebracht en bij de opname zorgvuldig op juistheid en volledigheid gecontroleerd. Verder heb ik de lokale marktomstandigheden, de kwaliteit van de woonomgeving en de kwaliteit van het gewaardeerde meegewogen in mijn oordeel.
De geïndexeerde koopsommen bij de gekozen referenties is volledig bepaalt door modelwaardeleverancier Ortec (en/of het archief van Vastgoed Nederland) welke deze geïndexeerde koopsommen op hun beurt weer krijgen van het kadaster. Aan die geïndexeerde waarde heeft de taxateur niks veranderd. Er zit niet altijd een rechtstreeks verband tussen de geïndexeerde koopsom en de waarde-aspecten (zoals woonoppervlakte, afwerkniveau, etc) van de referentiewoning zelf. Daarom heeft de taxateur in zijn waardering zoveel mogelijk vergelijkbare referenties opgezocht, geanalyseerd en ook gebruikt en heeft in zijn uiteindelijke waardering rekening houdend met de positievere en negatievere waarde aspecten per referentie een gemiddelde genomen om tot zijn waardering te komen.”
