Sommige taxaties verlopen zoals je verwacht. Je neemt de woning op, controleert de juridische stukken, bekijkt de VvE-documentatie, zoekt goede referenties en komt tot een waarde. En soms leg je tijdens je onderzoek de feitelijke situatie naast de splitsingsstukken en denk je: wacht eens even… wat ben ik hier eigenlijk aan het taxeren?
Recent had ik zo’n geval. Het ging om een fraaie woning op een goede locatie, verkocht voor ongeveer € 1.000.000. Feitelijk bestond de woning uit drie volwaardige woonlagen. Op de bovenste verdieping bevonden zich onder andere slaapkamers en de badkamer. Voor iedere koper lijkt dat dus gewoon onderdeel van de woning.
Alleen bleek uit mijn onderzoek dat deze complete bovenste verdieping van ruim 50 m² juridisch helemaal niet overtuigend tot het appartementsrecht kon worden gerekend. En dan heb je geen klein administratief probleempje te pakken. Dan heb je een serieus waarderingsprobleem.
Je taxeert niet wat je ziet, maar wat juridisch bij het object hoort
De betreffende verdieping was ooit met een omgevingsvergunning gerealiseerd. Bouwkundig stond hij er dus gewoon en publiekrechtelijk was er op zichzelf een basis voor de bouw.
Maar een omgevingsvergunning zorgt er niet automatisch voor dat een uitbreiding ook privaatrechtelijk onderdeel wordt van een appartementsrecht. In deze zaak kon ik in de beschikbare stukken niet vaststellen dat de dakopbouw juridisch aan het betreffende appartementsrecht was toegevoegd. Daarom heb ik de ruim 50 m² van deze verdieping niet meegenomen in het gewaardeerde object.
Dat verschil tussen publiekrecht en privaatrecht is bij appartementsrechten ontzettend belangrijk. Een gemeente kan toestemming geven om iets te bouwen. Daarmee is nog niet bepaald aan welke appartementseigenaar dat gebouwde gedeelte juridisch toebehoort.
“Maar de VvE weet ervan”
Toen ik hierover vragen stelde, kwam onder meer naar voren dat de VvE van de dakopbouw op de hoogte was. In de correspondentie werd dat zelfs als argument gebruikt waarom er eigenlijk weinig aan de hand zou zijn.
Alleen bleek vervolgens dat er geen schriftelijke bevestiging van die instemming bestond. De opbouw was destijds vooral mondeling besproken met de overige appartementseigenaren en de VvE was toen nog slapend. Daar kun je als taxateur dus niet zomaar op varen.
Dat de buren iets weten, ergens geen bezwaar tegen hebben of een situatie jarenlang gedogen, betekent nog niet dat daarmee de goederenrechtelijke begrenzing van een appartementsrecht is gewijzigd. Bij een appartement koop je namelijk niet simpelweg een aantal vierkante meters achter een voordeur. Je koopt een juridisch omschreven appartementsrecht.
Wanneer moet bij jou het alarmbelletje afgaan?
Zie je bij een appartement een dakopbouw, uitbouw, dakterras, bijgetrokken zolder, berging, gang, kelderruimte of een ander gedeelte dat niet vanzelfsprekend overeenkomt met de splitsingstekening? Controleer dan altijd hoe dat juridisch is geregeld.
Bijvoorbeeld door een gewijzigde splitsingsakte en aangepaste splitsingstekening. Afhankelijk van de situatie kan ook sprake zijn van een andere privaatrechtelijke oplossing, zoals een erfdienstbaarheid of recht van opstal. Ook kan er in bepaalde gevallen al een juridisch afdwingbare verplichting of volmacht bestaan om aan een wijziging van de splitsing mee te werken.
Maar er moet wel iets zijn waarop je juridisch kunt terugvallen. “Het is altijd zo gebruikt” of “iedereen vindt het prima” is onvoldoende.
Lees ook goed wát de VvE precies heeft besloten
In deze zaak werd in de VvE-stukken daadwerkelijk gesproken over het wijzigen van de splitsingsakte. Je zou dus gemakkelijk kunnen concluderen dat het probleem al min of meer was opgelost. Maar als taxateur moet je verder lezen.
Het betreffende besluit zag op het opsplitsen van een bestaand appartementsrecht in afzonderlijke appartementsrechten voor een woning en een bedrijfsruimte. Uit de beschikbare stukken bleek niet dat daarmee óók was besloten dat de dakopbouw juridisch aan de woning zou worden toegevoegd.
Daar kwam nog bij dat volgens informatie van de verkopend makelaar één van de appartementseigenaren niet zelfstandig zijn stemrecht kon uitoefenen en daarvoor de kantonrechter in beeld kwam. Misschien wordt het uiteindelijk allemaal perfect opgelost. Maar zolang dat niet is gebeurd, kun je als taxateur niet waarderen alsof die gewenste toekomstige situatie al bestaat.
Een juridisch probleem van ongeveer € 200.000
Om de praktijkcase voldoende anoniem te houden, verander ik de bedragen enigszins.
Stel dat de woning is verkocht voor circa € 1.000.000.
Mijn waarde op basis van hetgeen ik op dat moment juridisch daadwerkelijk tot het appartementsrecht kon rekenen, kwam uit op circa € 800.000.
Dan hebben we het dus over een verschil van ongeveer € 200.000.
Niet omdat het dak lekte, de fundering rot was of de woning slecht was onderhouden. Integendeel. Het probleem zat in de vraag wat juridisch eigenlijk tot het onderpand behoorde.
In het werkelijke taxatierapport heb ik de tweede verdieping van ruim 50 m² daarom buiten beschouwing gelaten en alleen circa 112 m² woonoppervlakte op de onderste twee bouwlagen meegenomen. En dan zie je ineens hoeveel geld achter zo’n juridisch “detail” kan zitten.
Jij bent de ogen en oren van de bank
Bij een financieringstaxatie heeft de medewerker van de bank de woning niet zelf gezien. Hij heeft de splitsingstekening niet naast de feitelijke situatie gehouden en meestal ook niet alle VvE-stukken inhoudelijk uitgeplozen. Daarvoor zit jij ertussen.
De bank mag het taxatierapport voor de financiering gebruiken. Daarmee heb je als taxateur dus een belangrijke functie: je moet niet alleen aangeven wat een woning ongeveer waard is, maar ook signaleren wanneer het onderpand juridisch wezenlijk anders in elkaar zit dan op het eerste gezicht lijkt.
Je bent bovendien onafhankelijk. Je taak is niet om ervoor te zorgen dat de overeengekomen koopsom uit je taxatie rolt of dat een financiering netjes rondkomt. In het taxatierapport verklaar je juist expliciet dat je je waardeoordeel onafhankelijk hebt gevormd en je niet hebt laten leiden door wensen over de uitkomst.
Dat betekent soms dat jij degene bent die op de rem trapt terwijl de rest van de trein graag verder wil. Prima. Daar ben je voor.
Neem bij een afwijkende feitelijke situatie niets voor zoete koek aan
De belangrijkste les uit deze case is daarom eigenlijk heel eenvoudig. Als de feitelijke situatie niet lekker aansluit op de juridische stukken, moet je gaan graven. Zie je een dakopbouw die niet op de splitsingstekening staat? Uitzoeken. Is een gemeenschappelijke zolder ooit bij de woning getrokken? Uitzoeken. Wordt een dakterras exclusief gebruikt terwijl dat uit de stukken niet duidelijk blijkt? Uitzoeken.
En als iemand zegt dat “de VvE ermee akkoord is”, vraag dan waar dat uit blijkt en vooral wat er juridisch precies is geregeld. Soms blijkt na vijf minuten extra onderzoek dat alles keurig is vastgelegd. Maar soms trek je aan één klein draadje en ontdek je dat ongeveer een derde van de woning juridisch helemaal niet tot het appartementsrecht behoort.
En precies daarom is taxeren veel meer dan een paar referentiewoningen zoeken en een prijs per vierkante meter uitrekenen.
