We trappen af in het kantoor van VK Makelaars&Taxateurs in Haarlem, waar de vergaderruimte is omgebouwd tot een heuse filmstudio. Floris legt je in deze korte introles uit wat we gaan doen, hoe we te werk gaan, waar je op moet letten, hoe je nóg beter Taxapi en Provadi kan leren gebruiken en er wordt al een eerste verwijzing gemaakt naar de EVS.

Tring tring. De telefoon gaat over. Een klant wil dat je zijn woning komt taxeren. Maar mag jij wel taxeren? Ben jij wel deskundig genoeg? Ben jij wel onafhankelijk genoeg? Wat voor vragen ga jij stellen aan de klant? En moet jij deze woning wel willen taxeren, of kan je beter bedanken voor deze opdracht? Wat ga je ervoor rekenen? Hoe doe jij je vooronderzoek? Floris laat je zien hoe je hier niet in theorie, maar in de praktijk handig en juist mee omgaat.

De klant is akkoord met je offerte. Je vraagt via een handige e-mailtemplate om de nodige (VvE-)stukken en maakt daarna de taxatieopdracht aan. Een aanzienlijk deel van de validatieverslagen komt doordat niet de juiste instellingen zijn aangevinkt in een taxatieopdracht, dus Floris neemt je hier aandachtig doorheen. Je leert omgaan met eerdere betrokkenheid, een afwijkende waardepeildatum, waar jij precies mag taxeren en de kerntaak financiële afwikkeling. Je leert ook wat de klant verplicht is te betalen als hij zich terugtrekt.

We beginnen aan het voorwerken van het taxatierapport. We kijken onder andere naar wel of geen meetrapport, inmeetaantekeningen, hoe je een bouwkundig rapport verwerkt in je taxatie, de bron van de kengetallen en woningtypes. We brengen het te taxeren object in grote lijnen in kaart.

We starten met het type fundering, waar je op moet letten bij het KCAF-uittreksel en hoe je de staat van de fundering beoordeelt. Daarna maken we de bouwlagen aan en vullen we per bouwlaag de indeling, materialen en installaties in. Je leert ook wat je volgens de richtlijnen niet hoeft in te vullen, wat je in elk rapport veel tijd scheelt. Plus een gouden tip om punten te scoren bij een audit of assessment.

Gevel, type dak, schoorstenen, loodwerk: wat voor materialen zijn het en hoe beoordeel je de staat van het dak in je bouwkundige opnamestaat? Je leert wat beginnende taxateurs vaak vergeten, wanneer je een bouwkundige keuring moet adviseren en wat het gevolg van een matige onderhoudsstaat is voor de kopers. Extra aandacht voor het onderdeel verontreiniging: hoe je die snel herkent en hoe je er als taxateur mee omgaat.

Een groot validatie-struikelblok: het onderdeel bewoning. Is de woning die jij gaat taxeren niet stiekem verhuurd? En als jij daarachter komt, wat moet je dan doen? Je leert hoe je een taxatieopdracht aanpast. Bij fundering leer je indicaties van funderingsproblemen ontdekken en hoe je daarmee omgaat.

Een ontzettend belangrijk onderdeel bij een assessment of audit is de SWOT-analyse, en dan vooral de marktomschrijving. Toch vult 90% van de taxateurs hier precies niet in wat er gevraagd wordt. Floris laat zien wat je wel moet invullen en hoe je elk kwartaal binnen 5 minuten een macro maakt waarmee jouw marktomschrijving bij het NRVT een golden buzzer verdient.

Concreet: wat schrijf je nou wél op bij Strengths, Weaknesses, Opportunities en Threats? Floris laat per onderdeel een echt voorbeeld uit de praktijk zien, en hoe sterktes en zwaktes terugkomen in je referentie-onderbouwing en het plussen of minnen van je taxatiewaarde.

Waar let je op bij de bouwkundige opnamestaat, en waarom moet je oppassen met de waardering in combinatie met de urgentie van herstelkosten? Je leert een meterkast en cv-ketel bouwkundig beoordelen, omgaan met houtrot in een kozijn dat onder de VvE valt, opletten bij het energielabel in combinatie met je waardepeildatum, en goede duurzaamheidsadviezen aanvinken.

Eerst een grondgebonden woning invoeren zonder nat te gaan, daarna een appartementsrecht aanmaken aan de hand van de kadastrale gegevens. We vullen alle privaatrechtelijke kenmerken in: KvK, servicekosten, administrateur, MJOP, jaarrekening en herbouwwaarde. We zoomen vooral in op hoe je de gegevens uit een jaarrekening en MJOP verwerkt, zodat je rapport naadloos door het NWWI gevalideerd wordt.

Mag er in het getaxeerde eigenlijk wel gewoond worden? Je leert hoe je aan de bestemmingsplankaart komt en hoe je bij een afwijkende bestemming de bestemmingsplanregels vindt. We schudden je wakker met een object waarvan het líjkt dat je er mag wonen, maar dat publiekrechtelijk helemaal niet mag. Je leert publiekrechtelijke beperkingen checken en vermelden.

Eindelijk: de waarde vaststellen. Alles wat je ziet is echt en niet in scène gezet. Floris weet de waarde van de woning oprecht nog niet, en je ziet precies hoe hij aan de hand van de referenties en het plussen en minnen de waarde taxeert. Je leert waar je op moet letten bij het plussen en minnen en hoe je de verplichte toelichting per referentie goed schrijft.

Verplichte bijlagen en verplichte info: hoe ga je om met bijlagen die je niet hebt, via het onderdeel Nadere mededelingen? Welke foto’s moet je verplicht bijvoegen en hoe checkt het NWWI-systeem die? Hoe haal je een splitsingsakte uit het kadaster? We vragen een controleverslag op, fixeren het rapport en behandelen ondertekenen, facturatie en aftersales. Daarna sluiten we module 1 af.

De camera gaat op de schouder op een echte werkdag. Floris is gevraagd een appartement te taxeren in Amsterdam. Voordat hij de opdracht aanvaardt: mag je daar taxeren, ben je kundig genoeg, wat is de reden van de taxatie, hoe wordt de woning gebruikt? Daarna de offerte, en het opnieuw stap voor stap aanmaken van de taxatieopdracht. Bewust met herhaling van les 3, want deze skills moeten er goed in zitten.

We maken de taxatieopdracht af, plannen de opnamedatum in en sturen de bevestiging naar de klant. Je ziet het taxatiedossier en welke informatie we daarin opslaan. Er is een bouwkundig rapport: mag je dat gebruiken? Daarna stappen we letterlijk met Floris en de cameracrew in de auto naar de woning.

We komen binnen in de woning: woonkamer, twee slaapkamers, badkamer en een dakterras. Floris meet de woning in, met schuin aflopende wanden, dus er moet op de juiste manier gemeten worden. Je loopt volledig mee en ziet precies hoe Floris de opname stap voor stap met de opname-iPad doorloopt en invoert.

We nemen alle materialen van de bouwdelen en installaties op in het rapport. Floris stelt ter plekke vragen aan de bewoonster en verwerkt de antwoorden direct. Je krijgt ook adviezen om je opdrachtgever goed te adviseren en aansprakelijkheid uit te sluiten. We behandelen verontreiniging met een macro, bewoning, fundering, SWOT, de bouwkundige opnamestaat en de energetica.

Tijd voor de resterende foto’s: slaapkamers, badkamer, woonkamer, keuken, cv-ketel, dakterras, achtergevel en meterkast. Hoe ga je om met verplichte info of foto’s die je niet kan leveren? Waarom is slecht kitwerk in een badkamer zo belangrijk om te noteren? Je ziet ter plekke hoe je een matig of slecht onderhoudspunt invoert met herstelkosten, en het verschil tussen de scores matig en slecht.

Terug op kantoor pakken we de draad op bij privaatrecht: het MJOP verwerken en checken of het reservefonds toereikend is. Wat wordt hier eigenlijk verkocht: alleen de woning, of ook een berging met een eigen appartementsindex? Daarna publiekrecht: bestemmingsplan bekijken op het omgevingsloket, de kaart toevoegen, beperkingen checken en controleren of het getaxeerde een monument is of in een beschermd stadsgezicht ligt. Tot slot vullen we de koopsom in als vertrekpunt voor de waardering.

Alles staat klaar behalve het allerbelangrijkste: de taxatiewaarde. Omdat alles echt is, zie je dat het Floris bij deze woning niet zo makkelijk afgaat als in les 13. Hij is echt even bezig met het aan- en uitvinken van geschikte referenties om tot een representatieve selectie van drie te komen. De saaie zoekstukjes zijn op fast forward gezet, zodat jij met aandacht en leerplezier kunt volgen.

De waarde is bepaald. We nemen je mee in de laatste checks: controleverslag opvragen, doorklikken naar de modelmatige rapporten en wat je daar ziet en doet. Daarmee sluiten we de basiscursus af. Er zijn aanvullende verdiepingsmodules beschikbaar over onder andere taxaties met verbouwing, appartementsrechten, grondgebonden woningen, erfpacht en verhuurde staat.